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• 경제통계학 연구

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name	TA	[2005.06.14] HIT:2389
title	[답변] 류근관 선생님의 답변입니다..

1. 기사내용만 가지고는 정확히 어떠한 통계적 분석을 행한 것인지 알기 어렵습니다.

2. 해서 기사의 통계분석을 짐작해보면 R~N(mu, sigma^2) 라고 설정한 것 같고 여기서 R은 전년대비 아파트 가격상승률을 나태내는 확률변수이고 mu와 sigma^2 은 과거 자료로부터 추정한 값을 사용하였습니다. 이때 과거의 강남지역 아파트 가격 상승률 자료만을 사용한 것인지 아니면 전국의 아파트 내지 토지 가격 상승률 자료를 사용한 것인지 알기 어렵습니다. 만약 과거 강남지역의 아파트 가격 상승률 자료를 사용하여 mu, sigma^2을 구한 것이라면 분석의 취지는 금년에 강남지역에서 관측하고 있는 아파트 가격상승률
1.8%는 과거에 경험한 가격상승률의 가능한 구간 내에 있는 것으로 bubble 로 볼 수 없다는 것입니다.

3. 위의 분석에서는 과거와 현재를 비교하는 데 있어서 아무런 통계적 통제도 가하지 않았습니다. 해마다 이자율, 주가상승률, 전세가 상승률, 실업률, 환율 등이 다를 것이므로 과거 자료를 가지고 분석할 때 회귀분석을 통하여 이러한 효과들을 통제하고 나서 그 뒤 통제되지 못한 요인으로 인한 아파트 가격상승률을 나타내는 잔차항의 분산을 RMSE 로 구하고 마찬가지로 금년도 강남의 가격상승률에 동일한 회귀식을 적용하여 설명되지 않은 가격상승률 부분을 분리해낸 뒤 금년도의 잔차 항 값이 과거 잔차값의 분포에 비추어 가능한 구간 내에 있는지 아니면 그렇지 않은지 판단하는 편이 기사의 분석보다는 조금 나아보입니다.

4. 상승률을 게산할 때 1년의 상승률을 사용할 것인지, 1달, 3개월 등 다른 주기를 기준으로 사용할 것인지도 생각해보아야 할 문제입니다. 최근의 강남 문제를 보는 데 있어서 1년의 기간은 조금 길어 보입니다.

5. 나아가 기사의 분석은 통계적인 outlier와 asset price bubble을 동일시하고 있는데 질문자가 옳게 지적한 것처럼 둘은 개념상 같은 문제가 아닙니다. 즉, bubble이 아니면서 기사의 분석게 따를 경우 outlier처럼 나타날 수도 있고 그 반대경우도 나타날 수 있기 때문입니다. 예컨대 아무런 통제도 하지 않은 상태에서 outlier로 보일지라도 사실상 fundamental의 변화에 의하여 나타난 것이면 bubble이 아닐 수 있는 것입니다.

6. 종합적으로 이 문제에 대한 접근은 좀더 신중하게, 기존연구를 살피면서 조심스럽게 할 일이지, 아무런 통제도 하지 않은 상태에서 R~N(mu, sigma^2) 만을 이용하여 bubble 이다 아니다라고 말할 수 있는 문제가 아니라고 생각합니다.